Pe 5 ale lunii îți intră în cont chiria: 2.000 de lei, cu numele chiriașului și cuvântul „chirie” în dreptul tranzacției. Tot anul, banii par ai tăi. Apoi vine luna mai și declarația unică, iar din banii aceia 1.920 de lei sunt, de fapt, impozit. Dacă mai ai și dobânzi sau dividende, se poate adăuga CASS de 2.430 de lei.
Impozitul pe chirii în 2026 nu e greu de calculat: o cotă, o deducere, un prag și un termen. Ce lipsește de obicei e calculul făcut din timp și banii puși deoparte lună de lună, nu strânși în grabă în mai.
Mai jos găsești cota și deducerea din Codul fiscal, un calcul complet pentru o chirie de 2.000 de lei, pragurile de CASS pentru veniturile din 2026, ce completezi în declarația unică, cum înregistrezi contractul la ANAF și cât să pui deoparte din fiecare chirie.
Ghidul e pentru proprietarii persoane fizice care închiriază din patrimoniul personal. Dacă închiriezi prin PFA sau prin firmă, regulile sunt altele. Nu e consultanță fiscală: pentru situația ta, verifică la ANAF sau cu un contabil.
Pe scurt
- Chiria pe termen lung se impozitează cu 10% din venitul net, iar venitul net e chiria din contract minus 20%. Rezultă 8% din chiria brută: 1.920 de lei pe an la o chirie de 2.000 de lei pe lună.
- CASS de 10% apare doar dacă venitul net din chirii, adunat cu dobânzi, dividende, câștiguri din investiții și alte venituri de același tip, ajunge la 24.300 de lei pe an. Atunci plătești 2.430 de lei: o sumă fixă pe treaptă, nu un procent din toată chiria. Salariul, pensia și venitul din PFA nu intră în sumă.
- Declari și plătești o singură dată, prin declarația unică (formularul 212): pentru veniturile din 2026, până la 25 mai 2027.
- Contractul nou se înregistrează la ANAF cu formularul C168 în 30 de zile de la semnare. Camerele închiriate pe termen scurt (Airbnb, Booking) au din 2026 regulile lor: deducere de 30% și fără C168.
- Pune deoparte 8% din fiecare chirie. Dacă venitul net ajunge la 24.300 de lei, adaugă 202,50 lei pe lună pentru CASS, iar pe treptele următoare mai mult.
Cât e impozitul pe chirii în 2026: cota și deducerea forfetară
Pentru proprietarul persoană fizică, calculul are trei pași și nicio chitanță. Pornești de la venitul brut: chiria scrisă în contract pentru tot anul, indiferent când o încasezi (Codul fiscal, art. 84 alin. (1)). Din el scazi deducerea forfetară de 20%, fără să dovedești vreo cheltuială, și rămâne venitul net, adică 80% din brut (art. 84 alin. (3)). Pe venitul net se aplică impozitul de 10% (art. 123 alin. (2)).
Într-o singură cifră: impozitul pe chirie este 8% din chiria brută. Din fiecare 1.000 de lei de chirie din contract, 80 de lei sunt impozit.
| Element | Regula pentru chiria pe termen lung | Codul fiscal |
|---|---|---|
| Venitul brut | chiria din contract pentru anul fiscal, indiferent când o încasezi; plus cheltuielile care prin lege cad în sarcina proprietarului, dacă le plătește chiriașul | art. 84 alin. (1)–(2) |
| Deducerea forfetară | 20% din venitul brut, fără documente | art. 84 alin. (3) |
| Venitul net | 80% din venitul brut | art. 84 alin. (3) |
| Impozitul | 10% din venitul net anual, adică 8% din chiria brută | art. 123 alin. (2) |
| Evidențe | nu ții registru fiscal și nici contabilitate | art. 84 alin. (10) |
| CAS (pensie) | nu se datorează pe chirii | art. 137 alin. (1) |
| CASS (sănătate) | 10%, doar de la pragul de 6 salarii minime; nu se scade din baza impozitului | art. 170; art. 118 alin. (2) lit. b) |
Cota a rămas 10%, nu 16%
Dacă ai auzit de o cotă de 16% pe chirii: cota de 16% există în Codul fiscal, dar pentru alte venituri, de pildă dividendele distribuite din 2026 (art. 97 alin. (7)) și câștigul net din titluri de valoare și instrumente financiare (art. 123 alin. (1²)), nu pentru chirii. La fel de greșită e ideea că deducerea „a scăzut de la 30% la 20%” în 2026: ANAF a aplicat 20% și veniturilor din 2024, și celor din 2025. Procentul de 30% este deducerea nouă pentru camerele închiriate pe termen scurt, despre care scriem mai jos.
Dacă locuința are mai mulți proprietari
Venitul net se împarte după cotele de proprietate, iar dacă locuința e bun comun al soților, în părți egale. O altă împărțire se poate face doar printr-un act autentic anexat la contract (Codul fiscal, art. 124). Fiecare coproprietar declară partea care îi revine.
Chiria stabilită în euro
Dacă în contract chiria e în euro sau în altă valută, venitul brut anual se calculează la cursul mediu anual al BNR pentru anul în care ai obținut venitul (art. 84 alin. (3¹)), nu la cursul din ziua încasării. Pentru 2026, acest curs va exista abia după 31 decembrie, așa că suma exactă în lei o afli la sfârșitul anului. Până atunci, ca să pui bani deoparte, lucrează cu un curs aproximativ și lasă o mică rezervă.
Dacă chiriașul este o firmă
Când plătește chiria o firmă sau altă entitate care ține contabilitate, impozitul îl calculează, îl reține și îl plătește ea, la fiecare plată: 10% din chirie după deducerea de 20%, adică 8% din fiecare plată. Impozitul e final, așa că pentru el nu mai depui declarația unică (art. 84¹ și art. 122 alin. (6)). Chiria netă intră însă în calculul pragului de CASS, iar dacă îl atingi, depui declarația pentru contribuție (art. 122 alin. (7)).
Excepție: dacă garanția e folosită ca plată a chiriei sau dacă chiria e plătită exclusiv în natură, venitul acela îl declari tu, în declarația unică, și tot tu plătești impozitul (art. 84¹ alin. (8)).
Calculator impozit chirie 2026: exemplul unei chirii de 2.000 de lei pe lună
Să luăm un proprietar care, în afară de salariu, nu are alte venituri și care închiriază tot anul 2026 un apartament unei persoane fizice, cu 2.000 de lei pe lună. Alături, același apartament închiriat cu 2.600 de lei, ca să vezi ce se întâmplă când treci pragul de CASS.
| Rândul de calcul (calculul nostru) | 2.000 lei pe lună | 2.600 lei pe lună |
|---|---|---|
| Venit brut anual (12 × chiria) | 24.000 lei | 31.200 lei |
| Deducere forfetară de 20% | 4.800 lei | 6.240 lei |
| Venit net anual | 19.200 lei | 24.960 lei |
| Impozit, 10% din net | 1.920 lei | 2.496 lei |
| CASS (fără alte venituri nesalariale) | 0 lei (19.200 sub 24.300) | 2.430 lei (24.960 peste 24.300) |
| Total de plată până la 25 mai 2027 | 1.920 lei | 4.926 lei |
| Cât înseamnă din chiria brută | 8,0% | 15,8% |
| De pus deoparte din fiecare chirie | 160 lei | 410,50 lei |
Diferența dintre coloane spune tot despre CASS. Cei 600 de lei în plus pe lună aduc 576 de lei în plus la impozit, dar și 2.430 de lei de CASS, pentru că venitul net a trecut de 24.300 de lei. CASS nu crește încet, odată cu chiria: apare dintr-odată și întreagă, de îndată ce venitul net al anului atinge pragul.
Tabelul pentru alte chirii lunare
Pentru o chirie pe termen lung, cu contract pe tot anul, formula încape pe un rând: impozitul anual = chiria lunară × 0,96 (adică 12 luni × 80% × 10%). Tabelul de mai jos (calculul nostru) aplică formula și verifică pragul de CASS pentru un proprietar fără alte venituri nesalariale.
| Chiria lunară | Venit net anual | Impozit | CASS | Total pe an | De pus deoparte lunar |
|---|---|---|---|---|---|
| 1.000 lei | 9.600 lei | 960 lei | 0 lei | 960 lei | 80 lei |
| 1.500 lei | 14.400 lei | 1.440 lei | 0 lei | 1.440 lei | 120 lei |
| 2.000 lei | 19.200 lei | 1.920 lei | 0 lei | 1.920 lei | 160 lei |
| 2.500 lei | 24.000 lei | 2.400 lei | 0 lei | 2.400 lei | 200 lei |
| 3.000 lei | 28.800 lei | 2.880 lei | 2.430 lei | 5.310 lei | 442,50 lei |
| 4.000 lei | 38.400 lei | 3.840 lei | 2.430 lei | 6.270 lei | 522,50 lei |
| 5.000 lei | 48.000 lei | 4.800 lei | 2.430 lei | 7.230 lei | 602,50 lei |
| 6.000 lei | 57.600 lei | 5.760 lei | 4.860 lei | 10.620 lei | 885 lei |
Atenție la rândul de 2.500 de lei: 24.000 de lei net, cu numai 300 de lei sub prag. Ajung 300 de lei de dobândă netă la un depozit ca să-l atingi și să datorezi toți cei 2.430 de lei de CASS. Tabelul pornește de la contracte pe 12 luni; dacă ai închiriat doar o parte din an, înmulțește chiria cu lunile din contract, nu cu 12.
Când datorezi CASS pe chirii în 2026: pragurile de 6, 12 și 24 de salarii minime
CASS, contribuția la sănătate, are cota de 10%, dar pe chirii nu se aplică pe tot venitul. Se aplică pe o bază fixă, aleasă după cât de mare e suma veniturilor tale nesalariale nete din an, adică a celor enumerate mai jos (Codul fiscal, art. 170). CAS, contribuția la pensie, nu se datorează deloc pe chirii. Dacă vrei să vezi cum apar cele două contribuții pe un salariu, citește explicația despre ce se reține pentru CAS și CASS din salariul brut.
Pragurile se calculează cu salariul minim brut în vigoare la 1 ianuarie al anului în care ai obținut venitul (art. 135¹ alin. (3)). Pentru veniturile din 2026, acesta este 4.050 de lei, chiar dacă salariul minim a crescut la 4.325 de lei de la 1 iulie 2026. Cifrele, istoria și ce urmează în 2027 le găsești în pagina despre salariul minim brut pe țară și creșterile lui din 2026.
| Venit net nesalarial în 2026 | Baza CASS | CASS de plată |
|---|---|---|
| sub 24.300 lei | nicio bază | 0 lei (poți opta să plătești) |
| 24.300 – sub 48.600 lei | 24.300 lei (6 × 4.050) | 2.430 lei |
| 48.600 – sub 97.200 lei | 48.600 lei (12 × 4.050) | 4.860 lei |
| 97.200 lei sau mai mult | 97.200 lei (24 × 4.050, plafonul) | 9.720 lei |
ANAF folosește aceleași sume în notele sale din 2026: 6 × 4.050 = 24.300 de lei și CASS de 2.430, 4.860 sau 9.720 de lei. Nu înmulți cu 4.325 de lei: pentru veniturile din 2026 contează salariul minim de la 1 ianuarie 2026, nu cel de la 1 iulie.
Ce se adună până la prag
În sumă intră chiriile nete, inclusiv cele plătite de o firmă, dobânzile și dividendele, socotite după impozitul reținut, câștigul net din acțiuni și alte investiții, venitul din drepturi de proprietate intelectuală, din asocieri, din agricultură și din alte surse (art. 170 alin. (4)). Nu intră salariul, pensia, venitul din activități independente (PFA, profesii liberale), care are regulile lui de CASS, și nici veniturile neimpozabile (art. 170 alin. (1)–(5)). De aceea, o singură chirie mică, pe lângă un depozit sau câteva dividende, poate trece pragul.
Dacă singurul tău venit de acest fel e o chirie pe termen lung, treptele se ating la aceste chirii lunare (calculul nostru: pragul împărțit la 0,8 și la 12 luni):
| Treapta | Venit net anual | Chirie brută pe an | Chirie pe lună |
|---|---|---|---|
| 6 salarii minime | 24.300 lei | 30.375 lei | 2.531,25 lei |
| 12 salarii minime | 48.600 lei | 60.750 lei | 5.062,50 lei |
| 24 de salarii minime | 97.200 lei | 121.500 lei | 10.125 lei |
Orice alt venit de acest fel coboară chiria la care atingi treptele. Exemplu: cu o chirie de 2.000 de lei pe lună (19.200 de lei net) și 5.100 de lei dobânzi sau dividende nete în 2026, ajungi exact la 24.300 de lei și datorezi 2.430 de lei de CASS.
Salariații și pensionarii nu sunt scutiți
Faptul că plătești deja CASS pe salariu nu te scutește de CASS pe chirie. Nici pensionarii nu au o excepție pentru chirii: scutirea lor acoperă doar pensia, până la 3.000 de lei pe lună (art. 154). Pe chirii sunt scutiți, în principal, copiii sub 18 ani, tinerii între 18 și 26 de ani care sunt elevi, studenți sau ucenici și tinerii sub 26 de ani care provin din sistemul de protecție a copilului (art. 154 alin. (1) lit. a)–b)).
CASS opțională, dacă ești sub prag
Dacă venitul tău nesalarial net rămâne sub 24.300 de lei și nu ești asigurat în sistemul de sănătate pe altă cale, poți opta să plătești CASS. Pentru 2026 suma este 2.430 de lei: 25% când depui opțiunea și 75% până la 25 mai 2027 (art. 180 și 182). Împărțirea în două tranșe e doar pentru CASS opțională. CASS datorată pe chirie peste prag se plătește integral, până la 25 mai.
Impozitul pe chirii în 2026, în patru cifre
Surse: Codul fiscal, ANAF, ANAF Timiș 2026
Declarația unică: termenul și ce completezi pentru chirii
Pentru chirii nu mai depui o declarație estimativă la începutul anului: din anul fiscal 2025 declari o singură dată, după ce anul s-a încheiat. Pentru veniturile din 2026, declarația unică (formularul 212) se depune, iar impozitul și CASS se plătesc, până la 25 mai 2027 inclusiv (Codul fiscal, art. 122 alin. (3), art. 123 alin. (7) și art. 174 alin. (15)). Dacă ai început sau ai încheiat închirierea în timpul anului, depui tot o singură declarație, la același termen.
Formularul în vigoare acum (octombrie 2026) este cel aprobat prin OPANAF nr. 2.736/2025; verifică înainte de depunere dacă ANAF a publicat o versiune nouă. Pentru o chirie, iată ce completezi:
| Unde, în formularul 212 | Ce treci |
|---|---|
| Capitolul I | o subsecțiune separată pentru fiecare contract de închiriere |
| Categoria de venit | 1.3.1 „cedarea folosinței bunurilor”, apoi „chirie în lei” sau „chirie în valută” |
| Sistemul de impunere | „cote forfetare de cheltuieli” |
| Litera A, rândul 6 | numărul și data sub care ai înregistrat contractul la ANAF (formularul C168) |
| Litera B, rândul 1 | venitul brut: chiria din contract pentru tot anul, indiferent când ai încasat-o |
Declarația o depui online, în Spațiul Privat Virtual (SPV) sau pe e-guvernare.ro cu semnătură electronică calificată, ori pe hârtie, la administrația fiscală sau prin poștă cu confirmare de primire. Dacă ai greșit ceva, depui o declarație rectificativă: bifezi căsuța și treci din nou toate datele.
Ce costă întârzierea
| Situația | Consecința | Codul de procedură fiscală |
|---|---|---|
| Depui declarația după 25 mai 2027 | amendă de 50 până la 500 de lei | art. 336 alin. (3) |
| Plătești după 25 mai 2027 | dobândă de 0,02% pe zi plus penalitate de întârziere de 0,01% pe zi, din ziua de după termen | art. 174 și 176 |
| Plătești mai devreme | se poate oricând înainte de termen; o bonificație de până la 10% există doar dacă legea bugetului pe 2027 o prevede | Codul fiscal, art. 121 și art. 174 alin. (16)–(17) |
Ca ordin de mărime (calculul nostru): 1.920 de lei plătiți cu 30 de zile întârziere înseamnă 17,28 lei dobânzi și penalități. Nu e mult, dar e un cost pe care îl plătești doar pentru că banii nu erau puși deoparte.
Cum înregistrezi contractul de închiriere la ANAF (formularul C168)
Orice contract prin care închiriezi un bun din patrimoniul personal se înregistrează la ANAF în 30 de zile de la semnare, iar orice modificare a lui, tot în 30 de zile (Codul fiscal, art. 83 alin. (5)). Fac excepție arenda și camerele închiriate pe termen scurt. Pașii:
- Semnezi contractul. Din ziua aceea curg cele 30 de zile.
- Completezi formularul C168, „Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”: chiria lunară și moneda ei, perioada contractului și adresa locuinței.
- Atașezi o copie a contractului, pe care scrii „conform cu originalul” și o semnezi.
- Depui cererea la administrația fiscală de care aparții după domiciliul fiscal: personal sau prin împuternicit, la registratură, prin poștă cu scrisoare recomandată ori online, prin SPV. Pe hârtie faci două exemplare și unul rămâne la tine. Dacă nu ai rezidență fiscală în România, depui la administrația din zona în care se află locuința.
- Păstrezi dovada: copia cererii cu numărul și data înregistrării sau, online, cererea plus confirmarea electronică. Numărul acesta îți trebuie la rândul 6 din declarația unică.
Același formular, cu căsuța „Modificare” sau „Încetare” bifată, îl depui când se schimbă contractul sau când se încheie, împreună cu documentele care dovedesc modificarea sau încetarea. Dacă locuința are mai mulți proprietari, contractul numește unul singur care face înregistrarea.
De ce contează să anunți încetarea
Pentru chiria pe termen lung, impozitul se calculează pe suma din contract, indiferent dacă ai încasat-o (art. 84 alin. (1)–(2)). Dacă chiriașul a plecat sau nu mai plătește, iar contractul rămâne înregistrat ca activ, impozitul se socotește mai departe pe chiria din contract, până înregistrezi modificarea sau încetarea. Contractul înregistrat are și un avantaj: poate deveni titlu executoriu pentru chiria neplătită (Codul civil, art. 1.798).
Închirierea pe termen scurt (Airbnb, Booking): ce s-a schimbat în 2026
Ceea ce mulți numesc „regim hotelier” se impozitează după reguli noi, introduse prin Legea nr. 239/2025 (Monitorul Oficial nr. 1160 din 15 decembrie 2025) și aplicate veniturilor din 2026. Legea nu vorbește de apartamente, ci de camere: închiriere pe termen scurt înseamnă o cameră închiriată aceleiași persoane cel mult 30 de zile neîntrerupte într-un an calendaristic, iar o zi începută contează ca zi întreagă (Codul fiscal, art. 83 alin. (3)).
Dacă închiriezi astfel între 1 și 7 camere în locuințe pe care le deții personal, venitul se impozitează ca venit din chirii („cedarea folosinței bunurilor”, art. 83 alin. (2) și art. 85), dar cu alte reguli decât chiria pe termen lung:
| Regula | Chirie pe termen lung | Camere pe termen scurt (1–7) |
|---|---|---|
| Venitul brut | chiria din contract pe an, indiferent când o încasezi | banii încasați efectiv în an |
| Comisionul platformei | nu e cazul | nu intră în venitul brut |
| Deducerea forfetară | 20% | 30% |
| Impozitul | 10% din net (8% din brut) | 10% din net, final (7% din sumele încasate) |
| Încasări în valută | cursul mediu anual al BNR | cursul BNR din ultima zi bancară dinaintea încasării |
| Înregistrare C168 | da, în 30 de zile | nu |
| Evidențe | niciuna | partea de venituri din registrul fiscal și fișa de ocupare a capacității de cazare |
| CASS | treptele de 6, 12 și 24 de salarii minime, pe venitul net | aceleași trepte, pe venitul net |
| Declarație și plată | până la 25 mai 2027 | până la 25 mai 2027 |
Un exemplu (calculul nostru): 30.000 de lei încasați în 2026, după comisionul platformei, înseamnă 21.000 de lei venit net și 2.100 de lei impozit. Fără alte venituri nesalariale, nu datorezi CASS, pentru că 21.000 de lei e sub 24.300. Pragul de CASS se atinge la 34.714,29 lei încasați într-un an, după comision (24.300 împărțit la 0,7).
De la anul în care închiriezi pe termen scurt mai mult de 7 camere, venitul devine venit din activități independente (art. 68³), cu alte reguli pentru contribuții, pe care ghidul de față nu le mai acoperă. Legea numără camere, iar noi nu am găsit o precizare ANAF despre cum se socotesc ele când închiriezi un apartament întreg. Dacă ești aproape de limită, întreabă administrația fiscală.
Veniturile din 2025 se declară după regulile vechi
Până la sfârșitul lui 2025, camerele închiriate în scop turistic se impozitau pe norme de venit, de la 1 la 5 camere, sau în sistem real, peste 5 camere. Pentru veniturile din 2025, declarate în 2026, rămân regulile acelea (art. 133 alin. (34)–(35)). Broșura ANAF pentru declarația depusă în 2026 descrie acel regim, așa că nu o folosi pentru veniturile din 2026.
Cât pui deoparte din fiecare chirie ca să nu te prindă declarația
Regula de lucru e simplă: din fiecare chirie primită, 8% merge direct într-un cont separat. Pe 2.000 de lei, asta înseamnă 160 de lei. Dacă știi că venitul tău nesalarial net ajunge la 24.300 de lei, adaugă și CASS împărțit la 12 luni:
| Situația ta în 2026 | De pus deoparte lunar (calculul nostru) |
|---|---|
| sub 24.300 lei venit net | 8% din chirie |
| 24.300 – sub 48.600 lei | 8% din chirie + 202,50 lei |
| 48.600 – sub 97.200 lei | 8% din chirie + 405 lei |
| 97.200 lei sau mai mult | 8% din chirie + 810 lei |
De ce un cont separat? Pentru că în mai ies dintr-odată 1.920 sau 4.926 de lei. Dacă banii au stat în contul curent, de obicei s-au dus deja pe altceva. Impozitul pe chirie e o factură anuală, la fel ca impozitul local pe casă, apartament și mașină, și se tratează la fel: se strânge lunar și se plătește o dată.
Locul lui e printre facturile anuale ale bugetului de familie, nu în rezerva pentru situații neprevăzute. Fondul de urgență e pentru ce nu știi că vine. Despre declarația din mai știi sigur că vine și știi deja, aproape la leu, cât te costă. Dacă banii sunt strânși mai devreme, îi poți plăti oricând înainte de termen.
Cât ai încasat din chirie în 2026: verifică în extras, nu din memorie
Chiria intră în cont ca un transfer care se repetă în fiecare lună. Asta o face ușor de găsit în extras, dar greu de adunat de mână când vine de la doi chiriași, uneori cu întârziere, alteori în două tranșe. Iar pragul de CASS se judecă pe chirii, dobânzi, dividende și celelalte venituri de același tip la un loc, nu pe o singură chirie.
Dacă îți conectezi contul la Martia, poți să întrebi direct: „Cât am încasat din chirie în 2026?” Martia caută transferurile de la chiriaș în tranzacțiile tale reale și îți dă totalul, lună cu lună. Cu suma în față, o compari cu chiria din contract, aplici calculul de mai sus și vezi, cu luni înainte de 25 mai, cât de aproape ești de pragul de 24.300 de lei. Conexiunea se face prin Enable Banking, care acoperă peste 2.500 de bănci din Europa și Marea Britanie. Dacă banca ta e disponibilă, o găsești direct în lista de la conectare. Detaliile sunt în ghidul despre ce vede o aplicație când îi conectezi contul bancar.
Două limite, spuse direct. Prima: Martia vede doar lunile sincronizate din contul conectat. Dacă istoricul începe în martie, totalul acoperă martie–decembrie, nu tot anul. A doua: pentru chiria pe termen lung, baza de impozitare e suma din contract, nu cea încasată. Dacă chiriașul a întârziat sau a sărit o lună, cele două diferă, iar declarația urmează contractul. Martia îți arată ce a intrat în cont; chiria primită cash nu apare deloc în extras.
Cât ai încasat din chirie anul ăsta? Întreabă-mă.
Sunt Martia. Mă conectez la contul tău bancar și îți răspund în română, din tranzacțiile tale reale: cât a intrat din chirie, lună de lună, în perioada pe care o văd. Calculul pentru declarație îl faci apoi pe cifre, nu din memorie.
Recomandare rapidă
- Azi: verifică dacă ai numărul de înregistrare al contractului (C168) — fără el nu completezi rândul 6 din declarația unică
- Lunar: 8% din fiecare chirie, într-un cont separat — plus 202,50 lei pe lună pentru CASS de la 24.300 de lei venit net, mai mult pe treptele următoare
- În ianuarie 2027: adună chiriile, dobânzile, dividendele și celelalte venituri de același tip din 2026 — afli dacă datorezi CASS și pe ce treaptă
- Până la 25 mai 2027: depune declarația unică și plătește — după termen curg dobânzi și penalități de 0,03% pe zi
Întrebări frecvente
Cât este impozitul pe chirie în 2026?
Pentru o chirie pe termen lung de la o persoană fizică, impozitul este 10% din venitul net, iar venitul net este chiria din contract minus o deducere forfetară de 20% (Codul fiscal, art. 84 alin. (3) și art. 123 alin. (2)). Socotit pe chiria brută, plătești 8%: la 2.000 de lei pe lună, 1.920 de lei pe an. Cota nu a crescut la 16% în 2026: 16% e cota altor venituri, de pildă a dividendelor și a câștigului net din titluri de valoare, nu a chiriilor. Peste impozit poate veni CASS, dacă venitul net din chirii și din dobânzi, dividende și alte venituri de același tip ajunge la 24.300 de lei pe an.
Trebuie să plătesc CASS dacă am o singură chirie?
Doar dacă venitul net anual ajunge la prag. Pentru veniturile din 2026, pragul este 24.300 de lei, adică 6 salarii minime de 4.050 de lei, cel în vigoare la 1 ianuarie 2026. Cu o singură chirie pe termen lung și fără alte venituri de acest fel, pragul se atinge de la 2.531,25 lei pe lună. Contează însă suma chiriilor și a celorlalte venituri de același tip, toate nete: o chirie de 2.000 de lei pe lună plus 5.100 de lei dobânzi sau dividende nete ajung la 24.300 de lei, iar CASS devine 2.430 de lei. Salariul, pensia și venitul din activități independente (PFA) nu intră în calcul, dar nici nu te scutesc.
Până când înregistrez contractul de închiriere la ANAF?
În 30 de zile de la semnarea contractului și, din nou, în 30 de zile de la fiecare modificare (Codul fiscal, art. 83 alin. (5)). Depui formularul C168, „Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”, cu o copie a contractului pe care scrii „conform cu originalul” și o semnezi. Îl poți depune la registratura administrației fiscale, prin poștă sau online, prin Spațiul Privat Virtual. Camerele închiriate pe termen scurt și arenda nu se înregistrează.
Ce se întâmplă dacă nu înregistrez contractul?
Impozitul se datorează oricum, pe chiria din contract: înregistrarea nu schimbă suma. Declarația unică îți cere însă, la rândul 6, numărul și data înregistrării contractului, deci lipsa ei se vede când completezi formularul 212. Codul de procedură fiscală nu are o amendă care să numească explicit contractul neînregistrat, iar ANAF nu a publicat o sumă pentru această situație. Nu te baza pe lipsa unei mențiuni exprese: termenul de 30 de zile e în lege (Codul fiscal, art. 83 alin. (5)). Înregistrarea te ajută și pe tine: contractul înregistrat poate deveni titlu executoriu dacă chiriașul nu mai plătește. O amendă clară există pentru altceva: 50 până la 500 de lei dacă depui declarația unică după termen.
Chiriașul plătește vreun impozit?
Nu, dacă e persoană fizică: toate obligațiile fiscale sunt ale proprietarului. Altfel stau lucrurile când chiriașul e o firmă sau altă entitate care ține contabilitate. Ea calculează, reține și plătește impozitul la fiecare plată: 10% din chirie după deducerea de 20%, adică 8% din fiecare plată, iar impozitul e final. Tu nu mai declari impozitul pe aceste plăți, dar depui declarația unică dacă datorezi CASS, pentru că chiria netă de la firmă intră în calculul pragului. Excepție: chiria plătită exclusiv în natură și garanția folosită ca plată a chiriei le declari tu, în declarația unică.
Cum declar o chirie încasată în euro?
În declarația unică bifezi „chirie în valută”. Venitul brut anual este chiria lunară din contract înmulțită cu lunile de contract din an, transformată în lei la cursul mediu anual al BNR pentru anul în care ai obținut venitul (Codul fiscal, art. 84 alin. (3¹)). Pentru 2026, cursul acesta se cunoaște abia după încheierea anului, așa că suma exactă în lei o afli la final. Excepție: dacă plătește o firmă, ea reține impozitul la cursul BNR din ziua dinaintea plății.
Surse
- Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, ediția consolidată ANAF (actualizată la Legea nr. 170/2026). Art. 83–85 (venituri din cedarea folosinței bunurilor), 84¹ (reținerea la sursă), 97 alin. (7) (dividende), 118, 122–124 (declarare, cota de 10%, coproprietate), 135¹, 137, 154, 170 (CASS), 174, 180 și 182, citit pe 9 octombrie 2026. static.anaf.ro
- Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală, ediția consolidată ANAF (actualizată la Legea nr. 170/2026). Art. 174 și 176 (dobânzi și penalități) și art. 336 alin. (3) (amenda pentru depunerea cu întârziere), citit pe 9 octombrie 2026. static.anaf.ro
- Legea nr. 239/2025 (Monitorul Oficial nr. 1160 din 15 decembrie 2025). Art. XII, închirierea pe termen scurt a camerelor, aplicabilă veniturilor din 2026. static.anaf.ro
- HG nr. 1.506/2024 și HG nr. 146/2026. Salariul minim brut: 4.050 lei în vigoare la 1 ianuarie 2026, 4.325 lei de la 1 iulie 2026. HG 1.506/2024, HG 146/2026
- OPANAF nr. 114/2019 și OPANAF nr. 161/2025. Procedura și formularul C168, „Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”. OPANAF 114/2019, OPANAF 161/2025
- OPANAF nr. 2.736/2025 (MO nr. 1.207 din 29 decembrie 2025). Formularul 212, declarația unică, și instrucțiunile lui. static.anaf.ro
- ANAF, DGRFP Ploiești (3 martie 2026). Închirierea pe termen scurt a 1–7 camere în 2026 și tabelul CASS. static.anaf.ro
- ANAF, DGRFP Timișoara (aprilie 2026). Veniturile din chirii și declarația unică. static.anaf.ro
- ANAF, DGRFP Galați (februarie 2025). Modificările aduse înregistrării contractelor de locațiune. static.anaf.ro
- ANAF, DGRFP Cluj (2024). Veniturile din chirii, exemplu cu deducerea de 20%. static.anaf.ro
- ANAF. Broșura Declarația unică 212 pentru veniturile din 2025 (regimul vechi al închirierii în scop turistic). static.anaf.ro